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北京樓市展望：上漲動力十足 成交難現顯著增量

量跌價漲、地王齊飛的2015年過後，2016北京樓市展望：上漲動力十足，成交難現顯著增量。

鑒於北京土地市場火熱、供不應求初顯、市場進入存量房時代，21世紀宏觀研究院認為，2016年北京房價上漲動力十足，未來房價將繼續處於上行區間，但成交不會出現顯著增量。

剛剛過去的2015年對於北京樓市來說無疑是個大年。

從北京住建委、國土局公開數據來看，不管是商品房均價還是賣地金額，或是樓面均價均創下歷史新高。

鑒於北京土地市場火熱、供不應求初顯、市場進入存量房時代，21世紀宏觀研究院認為，2016年北京房價上漲動力十足，未來房價將繼續處於上行區間，但成交不會出現顯著增量。

一、 2015年北京樓市盤點：地王頻出、新房豪宅化、二手房成交火熱、初現供不應求

1.從成交均價來看，北京2015年房價再創新高

根據北京市住建委網簽數據，截止到2015年12月30日，北京2015年純商品房住宅簽約5.4萬套，成交額也達到瞭2078.56億元。成交均價達到近3萬元每平方米，同比2014年上漲瞭10%，創下歷史新高，比2010年上漲瞭46.3%。

2.從供需關系來看，北京去化狀況明顯，初現供不應求

2014年樓市下行期間，北京住宅存量一度超過8萬套，在多項政策利好下，北京2015年去化向好，當前庫存已經跌破7萬套。

與此同時，從過去5年的住宅供應來看，2015年北京新增供應套數為4.1萬套，為2010年來的最低，但是成交卻遠超2014年。供需緊張也是助推北京樓市上漲的一大誘因。

3.從成交結構來看，鑒於供地結構特征，北京新建商品房住宅市場進入瞭豪宅化、郊區化特征

截止到2015年12月30日，北京總價1000萬以上、單價10萬以上的物業簽約已經超過250套，總成交額也超過130億元，創造瞭歷史紀錄。這一成交，在2010年僅9套，2012年是23套，2014年也僅24套。

另外，2015年普通住宅中500-1000萬元區間的物業，五環占比隻有30%，五環外占比已經高達70%。而在2013年，同樣成交的500-1000萬元中高端改善住宅中，位於五環內的占比為56.4%。

4.北京樓市在2015年進入明顯的二手房時代

在新房供應緊缺的背景下，2015年北京樓市另一大鮮明特點即是二手房成交熱度超過新房。截至日前，北京二手房簽約套數已經達到瞭193547套，但純商品房住宅成交隻有5萬套，且比2014年全年的104772套上漲超過九成。雖然二手房成交熱度超過新房，但二手房價格漲幅卻低於新建商品房。

5.房企回歸北京，搶地趨勢明顯，地王成為常態

2015年北京土地成交額創造瞭歷史最高紀錄，樓面價上漲瞭16.6%。樓面價超過3萬元的地塊達到瞭26宗，地價超過房價成為新常態。

二、2016年北京樓市展望：具備上漲動力，但成交不會大增

鑒於北京土地市場火熱、供不應求初顯、市場進入存量房時代，21世紀宏觀研究院認為：

（一）2016年，北京新建商品房的供應和成交有望進一步下行，但房價上漲動力十足。

1.從政策大環境來看，201一般人都不知道台東市青年創業貸款不敢公開的秘密6年政策紅利將延續。雖然側重於全國性的政策，但具有樓市風向標的北京也將明顯受益於政策利好。

2.從土地市場來看，雖然地王不完全等同於未來市場售價，但面粉貴於面包，將直接影響周邊房價和市場預期。

3.在嚴防“大城市病”，確定城市邊界的背景下，北京的供地緊縮也將成為常態，供需關系也將助推北京房價繼續上行。

4.在高地價的背景下，2015北京的土地市場成交中，高達26宗樓面價超過3萬元的地塊，也就是說，北京未來的新房將多是單價近10萬的高端項目，高端項目的集中入市也將助推北京商品房價結構性上漲。

5.在二手房銷量超過新房的北京，在新房地價較高，需求旺盛、資金充足的背景下，北京二手房價格上漲可期。

雖然房價上漲動力十足，但21世紀宏觀研究院認為，北京樓市成交不會出現顯著增量。一方面，受宅地供應下行，北京的新房供應也將在2016年繼續緊縮；另一方面，限購未松，購買力受限以及房價上漲，抬高入市門檻。再加之2015年樓市需求的集中釋放，成交也不太可能出現大幅增量。

（二）雖然政策大環境向好，北京2016年樓市政策存趨緊可能

包括嚴格執行限購政策，收緊高端樓盤的預算證審批，調節土地出讓方式，以防止地王頻現。

雖然針對市場的政策趨緊，但部分限制性的樓市政策，諸如放松企業債發行限制，降低門檻，改善開發企業資金環境等穩定信用好壞影響小額貸款撥款速度房地產投資政策將趨松。

（三）北京2016年的土地市場仍將延續高地價態勢

（四）北京市場開發商的競爭，尤其是豪宅項目開發商的競爭將更激烈，利潤也將進一步被壓縮

三、建議盡快啟動購租並舉的住房制度改革

21世紀宏觀研究院認為，雖然2016年北京樓市看好，但也存在諸多威脅：

1.地價和房價的持續飛漲促使投資投機性購房抬頭，為後期穩定樓市增加瞭難度，並將增加北京長期產業和城市轉型的成本及難度。

2.按照北京系統性解決大城市病，產業和人口疏解的總體戰略佈局，購買需求外溢。再加之，大城市邊界確定和征地拆遷成本日趨高漲，北京的土地收益也將日趨緊張。也就是說，在北京產業轉移，土地收益下滑的背景下，北京長期的財政收入支撐命題待解。

21世紀宏觀研究院認為，北京應盡早啟動住房制度改革，提前籌備預防。建議北京盡早建立購租並舉的住房制度，探索新增住房房地產稅征收，以及北京戶籍有償退出等房地產的長效機制，以穩定樓市壓縮樓市泡沫，促使北京樓市回歸自住化特征。

首先，北京在全國率先進入存量房市場，住房的租賃需求強盛，應盡快的推動住房租賃規模化專業化發展，以滿足新市民的住房需求，可以考慮在土地競拍之時，就限定土地的公共產權的租賃屬性。

其次，北京已經在2015年啟動不動產登記，為解決土地供應有限，企業貸款桃園信貸年息汐止法拍撤回可以考慮在新增供應用地和住房上探索征收房地產稅，以探索長期的財政來源問題。

最後，探索北京戶籍有償退出和積分落戶制度。





本文來源：21世紀經濟報道 作者：紀睿坤 葛逸瑤

責任編輯：鐘齊鳴_NF5619




新聞來源http://money.163.com/16/0106/05/BCKG78M000253B0H.html
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